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제 목	소자본창업
작성자	최진아
소자본창업지난해 8월 토지거래허가구역으로 지정된 서울 관악구 신림동의 토지가 불티나게 팔리고 있다. 규제 구역 인접지에서 거래가 폭발하는 풍선 효과가 나타난 것으로, 낙후 지역에 대한 개발 기대감에 투자자들이 몰린 양상이다. 청약 당첨은 하늘의 별따기가 되고 분양권은 천정부지로 치솟으면서 무(無)피 상태의 토지라도 모아 입주권을 얻으려는 움직임이라는 분석이다. ■토허제 지정 후 월 9→49건 거래 급증 22일 국토부 실거래가공개시스템과 부동산 플랫폼 아실을 분석한 결과 지난해 8월부터 12월까지 최근 5개월간 서울시 내 가장 활발한 토지거래가 이뤄진 곳은 247건을 기록한 신림동이다. 지난해 1월부터 7월까지는 64건에 그쳤지만 토지거거래허가구역으로 지정된 8월 이후 매매가 급증했다. 매월 평균 9건 남짓 발생했던 거래가 49건 가량으로 5배 가까이 치솟은 셈이다. 대부분 신림동 내 토허제로 묶이지 않은 구역에서 거래가 이뤄졌고 30㎡ 이하 소규모 매입이 눈에 띄게 많다. 이처럼 토지거래허가구역 지정이 인근 지역의 거래 증가로 이어진 것은 개발이 가시권에 들어왔다는 기대감 때문으로 해석된다. 신림동의 A공인중개사는 "개발구역이 아닌 지역 주민들 사이에서도 정비사업에 대한 관심이 커져 우리도 옆 동네처럼 해보자는 의견이 나오는 단계"라고 전했다. 실제로 무허가·낙후 건물이 밀집된 신림동 일대에서는 대대적인 재개발을 추진 중이다. 신림1·2·3·5·7구역 등 곳곳에서 진행 중인 신속통합기획은 물론 소규모 정비사업인 모아타운도 탄력을 받고 있다. 이에 서울시는 투기 과열을 막으려 지난해 8월 8일 신림동 내 개발구역을 토지거래허가구역으로 지정한 바 있다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 "규제 모니터링이 덜 된 곳이 붐비는 일종의 풍선효과"라며 "개발의 개연성이 있고 저가의 토지가 몰려있는 지역적 투자성이 함께 작용한 것으로 보인다"고 진단했다. ■"3.3㎡라도 삽니다"...쪼개기 매입으로 입주권 따기? 주택가격이 치솟으면서 부동산 수요자들이 빌라나 아파트보다 소액 거래가 가능한 토지로 눈을 돌리는 현상도 큰 몫을 한 것으로 보인다. 거래 양상을 살펴보면 3㎡, 10㎡, 20㎡ 등 소형 평수 매입이 두드러졌고 △도로 129건 △대지 86건 △임야 30건 △전(밭) 1건 △하천 1건 등으로, 도로 거래가 절반을 차지한다. 직거래를 제외하고는 관악구가 아닌 동작구 소재 공인중개소를 통해 거래한 경우가 가장 많았다. 개발 기대감에 타지역에서도 매수세가 유입됐다는 얘기다. 특히 지난해 11월 19일에는 하루에만 동작구 소재 공인중개소를 통해 31건의 토지가 매입됐는데 모두 30㎡ 이하의 소규모 토지였다. 쪼개기 투기가 의심되는 정황이다. 신림동 B공인중개사는 "서울에서 국평(전용면적 85㎡) 입주권을 사려면 10억원이 필요한 시대"라며 "내집마련을 원하는 사람들이 땅을 모아서라도 입주권을 따보겠다는 계획을 짜기도 한다"고 전했다. 서울시에서는 도시 및 주거환경정비 조례에 따라 도로 등 토지 소유 면적이 총 90㎡ 이상이면 재개발 입주권을 받을 수 있다. 하지만 토지를 모아도 조합 상황에 따라 입주권을 따지 못하거나 실제 개발로 이어지지 않아 낭패를 보는 경우가 있어 유의해야 한다는 지적이다. 김예림 법무법인 심목 변호사는 "90㎡ 넘게 가지고 있는데 알고 보니 입주권이 안나온다고 찾아오는 분들도 많다"며 "입주권 대신 현금 청산을 받더라도 재개발 사업에서는 개발이익이 배제되기 때문에 수익률이 낮을 수 있다"고 전했다.
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